Pariwisata Tumbuh, Sengketa Tanah Menguat: Perspektif Hukum Agraria Labuan Bajo

INBISNISNEWS.COM, LABUAN BAJO – Perkembangan pesat Labuan Bajo sebagai destinasi pariwisata strategis Indonesia yang ditandai maraknya pembangunan hotel, resort, infrastruktur, dan masuknya investasi memicu lonjakan nilai tanah sekaligus melahirkan persoalan mendasar terkait keabsahan pihak yang secara hukum berhak atas tanah yang dikembangkan tersebut.

Persoalan pertanahan bukan isu baru di Manggarai Barat. Pada 2021, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional pernah menyebut sengketa tanah, persoalan administrasi pertanahan, dan mafia tanah sebagai bagian dari persoalan agraria di kawasan strategis pariwisata nasional Labuan Bajo. Pada 2026, konflik tanah ulayat Mbehal kembali memanas dan berujung bentrokan antarwarga.

Sengketa tanah Keranga seluas sekitar 11 hektare juga masih menjadi polemik meskipun telah terdapat putusan kasasi Mahkamah Agung.

Rangkaian persoalan tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan pariwisata tanpa kepastian hukum pertanahan dapat menjadi sumber konflik agraria yang berkepanjangan.

Nilai Tanah Meningkat, Potensi Konflik Ikut Meningkat

Pertumbuhan pariwisata meningkatkan nilai ekonomi tanah. Tanah yang sebelumnya digunakan untuk kebun, tempat tinggal, atau aktivitas masyarakat dapat berubah menjadi objek investasi bernilai tinggi. Bersamaan dengan itu, kepentingan terhadap tanah juga meningkat.

Dalam praktik, satu bidang tanah dapat diklaim berdasarkan berbagai dasar: sertifikat, surat adat, warisan, maupun penguasaan turun-temurun. Karena itu, persoalan pertanahan tidak cukup dilihat dari siapa yang menguasai atau memegang dokumen tertentu, tetapi harus menjawab pertanyaan yang lebih mendasar: siapa yang secara hukum memiliki hak atas tanah tersebut?

Sertifikat Penting, Tetapi Bukan Akhir Persoalan

Sertifikat merupakan alat bukti hak yang penting dalam sistem pendaftaran tanah. Namun, keberadaan sertifikat tidak selalu mengakhiri sengketa apabila terdapat pihak yang mempersoalkan proses penerbitan, alas hak, identitas pemegang hak, riwayat peralihan, batas tanah, atau keberadaan hak pihak lain.

Karena itu, pemeriksaan tanah tidak boleh berhenti pada pertanyaan apakah tanah telah bersertifikat. Perlu ditelusuri bagaimana sertifikat diterbitkan, apa alas haknya, siapa yang menguasai tanah sebelumnya, apakah terdapat pihak lain yang memiliki kepentingan, serta apakah batas fisik sesuai dengan data administrasi.

Prinsip kehati-hatian menjadi semakin penting ketika tanah tersebut akan digunakan untuk investasi bernilai besar.

Sejarah Tanah Tidak Boleh Hilang

Tanah bukan sekadar bidang yang memiliki nomor sertifikat. Setiap tanah memiliki sejarah penguasaan dan peralihan, baik melalui jual beli, warisan, hibah, maupun penguasaan secara turun-temurun.

UUPA melalui Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 menempatkan hukum agraria nasional dalam kerangka yang tetap memperhatikan unsur hukum adat sepanjang memenuhi persyaratan hukum nasional. Tantangannya adalah bagaimana hubungan masyarakat dengan tanah tersebut dibuktikan dan ditempatkan dalam sistem hukum pertanahan modern.

Persoalan ini menjadi semakin kompleks ketika tanah yang memiliki sejarah sosial dan adat kemudian masuk ke dalam sistem ekonomi modern.

Tanah Adat dan Investasi Pariwisata

Konflik tanah ulayat menjadi semakin sensitif ketika berhadapan dengan pembangunan pariwisata. Persoalannya tidak hanya menyangkut investasi, tetapi juga hak masyarakat, otoritas adat, administrasi pertanahan, pengadaan atau pelepasan tanah, perizinan, tata ruang, serta kepastian hukum bagi investor.

Jika salah satu unsur tersebut diabaikan, pembangunan berpotensi melahirkan sengketa baru. Karena itu, perlindungan terhadap hak masyarakat dan kepastian investasi sesungguhnya bukan dua kepentingan yang harus dipertentangkan. Keduanya membutuhkan fondasi yang sama, yaitu kepastian hukum atas tanah.

BACA JUGA :

• Harga Properti Uluwatu Masih Undervalued, Tapi Tidak Akan Lama
• Pasar Villa Kerobokan: Stabil, Menarik, Potensi Untung Besar
• Sumba Jadi Kandidat Terkuat Penerus Kejayaan Pariwisata Bali
• Harga Properti Ungasan Stabil, Waktu Tepat Masuk Investasi
• Minat Asing di Bali Naik Drastis, Labuan Bajo dan Sumba Siap Diserbu Investor

Investor Juga Berisiko Menjadi Korban

Konflik agraria sering dipandang sebagai persoalan antara masyarakat dan investor. Padahal, investor juga dapat menjadi pihak yang dirugikan.

Perusahaan dapat membeli tanah dengan nilai besar, menyelesaikan transaksi, kemudian menggunakan tanah untuk pembangunan hotel atau fasilitas pariwisata. Namun beberapa tahun kemudian muncul pihak yang mengklaim bahwa penjual tidak memiliki kewenangan untuk mengalihkan tanah tersebut.

Akibatnya, proyek dapat terhenti, muncul somasi dan gugatan, bahkan dapat berkembang menjadi persoalan pidana apabila terdapat dugaan pelanggaran dalam proses perolehan atau penggunaan dokumen.

Kondisi tersebut menunjukkan bahwa kepastian hukum pertanahan bukan hanya melindungi masyarakat, tetapi juga merupakan instrumen perlindungan investasi.

Legal Due Diligence Harus Menjadi Pintu Masuk Investasi

Dalam investasi tanah, legal due diligence seharusnya tidak dipandang sebagai formalitas. Pemeriksaan hukum perlu dilakukan sebelum transaksi untuk mengidentifikasi potensi risiko.

Setidaknya terdapat beberapa aspek yang perlu diperiksa:

• Identitas pemegang hak, termasuk kewenangannya untuk melakukan transaksi.
• Asal-usul dan riwayat tanah, termasuk apabila tanah berasal dari warisan.
• Riwayat peralihan, seperti jual beli, hibah, waris, atau pembagian keluarga.
• Penguasaan fisik tanah, terutama apabila pihak yang menguasai berbeda dengan pihak yang tercatat secara administratif.
• Batas dan kondisi fisik tanah, agar sesuai dengan dokumen dan data pertanahan.
• Potensi sengketa atau keberatan, termasuk gugatan, somasi, blokir, sita, maupun persoalan administratif.
• Kesesuaian tata ruang dan perizinan, karena kepemilikan tanah tidak otomatis berarti tanah dapat digunakan untuk semua jenis kegiatan usaha.

Dengan demikian, legal due diligence merupakan bagian penting dari manajemen risiko investasi.

Konflik Agraria Tidak Cukup Diselesaikan Secara Administratif

Konflik tanah umumnya memiliki sedikitnya tiga lapisan: sosial, administratif, dan hukum.

Lapisan sosial berkaitan dengan sejarah keluarga, hubungan adat, dan penerimaan masyarakat. Lapisan administratif berkaitan dengan pendaftaran, pengukuran, sertifikasi, serta dokumen pertanahan. Sementara lapisan hukum menyangkut hak, kewajiban, dan akibat hukum dari tindakan para pihak.

Penyelesaian yang hanya menyentuh satu lapisan belum tentu menyelesaikan akar persoalan. Karena itu, penyelesaian sengketa harus dilakukan secara komprehensif dengan mempertemukan aspek sosial, administrasi, dan hukum.

Mediasi Penting, Litigasi Tetap Terbuka

Tidak semua sengketa tanah harus berakhir di pengadilan. Mediasi, musyawarah, klarifikasi batas, pemeriksaan dokumen, dan penyelesaian administratif dapat ditempuh apabila kondisi perkara memungkinkan.

Namun, mediasi tidak berarti menghilangkan hak para pihak untuk memperoleh keadilan melalui pengadilan. Apabila sengketa tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, mekanisme litigasi tetap dapat ditempuh sesuai karakter perkara.

Yang terpenting, penyelesaian harus didasarkan pada bukti, prosedur hukum, dan prinsip keadilan, bukan tekanan massa maupun kekuatan ekonomi.

Negara Harus Hadir Sebelum Konflik Menjadi Kekerasan

Konflik tanah ulayat Mbehal pada 2026 menunjukkan bahwa sengketa agraria dapat berkembang menjadi persoalan keamanan dan ketertiban masyarakat. Hal ini memperlihatkan pentingnya kehadiran negara sebelum konflik berkembang menjadi kekerasan.

Kehadiran tersebut harus diwujudkan melalui administrasi pertanahan yang akurat, keterbukaan data sesuai ketentuan, pelayanan pertanahan yang profesional, penyelesaian pengaduan, perlindungan masyarakat, kepastian bagi investor, serta penegakan hukum terhadap setiap dugaan pelanggaran.

Konflik agraria yang dibiarkan terlalu lama berpotensi berkembang menjadi konflik sosial yang lebih sulit diselesaikan.

“Super Premium” Harus Berarti Super Dalam Kepastian Hukum

Sebagai destinasi pariwisata super prioritas, keberhasilan Labuan Bajo tidak semestinya hanya diukur dari jumlah wisatawan, pembangunan hotel dan resort, atau besarnya investasi. Predikat super premium juga harus tercermin dalam kepastian hukum.

Investor harus mendapatkan kepastian bahwa tanah yang diperoleh tidak menyimpan persoalan tersembunyi. Masyarakat harus memperoleh perlindungan agar haknya tidak diambil secara sewenang-wenang. Pemerintah harus memastikan pembangunan berjalan sesuai hukum, sementara masyarakat adat harus memperoleh ruang yang layak dalam kebijakan yang menyangkut tanah dan ruang hidupnya sesuai kerangka hukum yang berlaku.

Reformasi Cara Pandang Terhadap Tanah

Indonesia telah memiliki UUPA, peraturan pendaftaran tanah, ketentuan mengenai hak atas tanah, dan berbagai regulasi mengenai penanganan kasus pertanahan. Tantangannya bukan semata-mata kekurangan aturan, tetapi bagaimana aturan tersebut diterapkan secara konsisten.

Tanah tidak boleh dipandang hanya sebagai komoditas yang nilainya meningkat ketika pembangunan berlangsung. Tanah juga merupakan bagian dari kehidupan masyarakat.

Karena itu, pembangunan harus mampu mempertemukan tiga kepentingan: kepentingan pembangunan, kepentingan investasi, dan kepentingan masyarakat. Jika salah satunya dikorbankan, pembangunan berpotensi melahirkan ketidakadilan dan konflik baru.

Pariwisata Tidak Boleh Dibangun di Atas Ketidakpastian

Labuan Bajo membutuhkan pembangunan dan investasi. Namun keduanya harus berjalan bersama dengan kepastian hukum pertanahan.

Bagi pemerintah, tantangannya adalah memastikan sistem pertanahan berjalan transparan, akurat, dan berintegritas. Bagi masyarakat, peningkatan nilai tanah perlu diikuti dengan peningkatan literasi hukum agar hak tidak mudah hilang. Bagi investor, pemeriksaan hukum terhadap tanah merupakan bagian dari perlindungan investasi, bukan sekadar biaya tambahan.

Sementara bagi profesi hukum, pencegahan harus dilakukan sebelum konflik terjadi bukan hanya ketika sengketa telah muncul.

Pada akhirnya, keberhasilan pembangunan pariwisata Labuan Bajo tidak cukup diukur dari berapa banyak hotel yang berdiri atau berapa besar investasi yang masuk. Ukuran yang lebih penting adalah apakah pertumbuhan tersebut mampu berjalan tanpa mengorbankan hak masyarakat dan kepastian hukum.

Sebab pariwisata membutuhkan investasi. Investasi membutuhkan tanah. Dan tanah membutuhkan kepastian hukum.

Tanpa kepastian hukum, pembangunan berisiko hanya memindahkan konflik agraria dari satu generasi ke generasi berikutnya.

Oleh: Elyza Zainudin, S.H., M.H.
Advokat – Inbisnis Law Firm

(Redaksi)

Well, Silahkan tulis pendapatnya di kolom komentar ya.

Punya pertanyaan soal Bantuan Hukum & Perizinan, Pencarian & Pengembangan Properti, Layanan Relokasi & Eksplorasi, Dukungan Media & Branding, Distribusi Produk ? INBISNIS bisa bantu jawabin.
Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini.

Yuk, gabung grup WhatsApp Berita INBISNIS.ID atau ikuti Channel Berita INBISNIS.ID! Dapatkan info terkini tentang Investasi, Bisnis dan Dunia Usaha langsung ke ponselmu